Биыл тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығы саласындағы заңнамалық актілерге өзгерістер мен толықтырулар енгізілді. Ақмола облысының энергетика және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығы басқармасының ТКШ бөлімінің басшысы Болат Мейрамов бұл реформаның не әкелетіні және оның біздің өмірімізге қалай әсер ететіні туралы баяндайды.
– Заңнамадағы жаңалықтар күшіне енген сәттен бастап, тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығы мәселелерімен айналысатын адамдар арасында МИБ туралы әңгіме тоқтамайды. Неліктен бұлай екені айтып бересіз бе?
– 2022 жылғы 1 шілдеде жұмыс істеп тұрған барлық ПИК өз қызметін тоқтатуы тиіс. Оның орнына пәтер иелері өз қалауы бойынша үйді басқару формасын таңдауы керек. Бұл мүлік иелерінің бірлестігі (МИБ) немесе көп пәтерлі үйдің қарапайым серіктестігі (ҚС) болуы мүмкін.
МИБ құру үшін Сіз заңды тұлғаны – коммерциялық емес ұйымды тіркеуіңіз керек. Бұдан әрі, жиналыста бір күнтізбелік жыл мерзімге төрағаны сайлау қажет. МИБ төрағасы сенімхатсыз әртүрлі ұйымдарда (соттарда, банктерде және т.б.) тұрғындардың мүдделерін білдіре алады.
– МИБ тіркеу үшін қандай қадамдар жасау керек?
– Ең алдымен, МИБ немесе ҚС құру үшін жиналыс өткізіңіз. Үй кеңесі үш жыл мерзімге меншік иелері құрамынан, сондай-ақ, МИБ төрағасынан ұжымдық түрде сайлансын. Үйдің кеңесі барлық үй иелерінің қатысуынсыз көп пәтерлі үйді басқару нысанын таңдай алады. Сондай-ақ, тексеру комиссиясының құрамын немесе бір тексерушіні үш жыл мерзімге анықтау қажет. МИБ жарғысын бекітіп, МИБ тіркеу туралы құжаттарды ХҚКО-на тапсыру. Қарапайым серіктестікке келетін болсақ, мұнда меншік иелері сенімді тұлғаны анықтайды. Бұдан әрі бұл адам пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлардың барлық иелері берген сенімхат негізінде әрекет етеді. Тағы бір айырмашылығы – қарапайым серіктестік заңды тұлға емес.
– Яғни, үйдің кеңесі айтарлықтай құқықтарға ие ме?
– Иә, «тұрғын үй қатынастары туралы» Заңға сәйкес, үй кеңесі МИБ қызметін, қарапайым серіктестіктің немесе басқарушы компанияның сенімді өкілін бақылауды жүзеге асыра алады. Ол меншік иелерінің жиналысында үйді басқару, күтіп ұстау және пайдалану бойынша ұсыныстар енгізуге құқылы. Сонымен қатар, үй кеңесі коммуналдық қызметтердің сапасына, сервистік компаниялармен келісім-шарттар талаптарының орындалуына, ақша қаражатының жұмсалуына мониторинг жүргізеді, үйді басқару және күтіп ұстау бойынша есептер беруді қамтамасыз етеді. Үй кеңесінің шешімі оның мүшелерінің көпшілік дауысымен қабылданады және тиісті хаттамаға ресімделеді.
Кеңес құрамына кемінде үш пәтер иесі кіруі керек. Үй кеңесінің мүшесі МИБ төрағасы болып сайлана алмайды. Алайда, егер міндеттер дұрыс орындалмаса, ол меншік иелерінің жиналысында қайта сайлануы мүмкін.
– Үйді басқаруға кәсіби мамандарды тартуға бола ма?
– Әрине. Тұрғын үй иелері дауыс беру арқылы үйді басқару функцияларын басқарушы компанияға немесе көп пәтерлі тұрғын үйді басқарушыға (пәтердің немесе тұрғын емес үй-жайдың меншік иесі болып табылмайтын жеке тұлға) беру туралы шешім қабылдай алады.
Басқарушылар тиісті шарт негізінде әрекет етеді. Оған бір күнтізбелік жылға оны бұзу немесе ұзарту мүмкіндігімен қол қойылады. КПТҮ басқарушы компаниясы немесе басқарушысы үйді басқару бойынша ғана қызмет көрсетеді, бірақ, оған қызмет көрсету немесе күтіп ұстау бойынша емес. Менеджерлер бірнеше үйді өз мойнына ала алады. Ал, МИБ немесе қарапайым серіктестік тек меншік иелері болып табылатын бір үймен жұмыс істейді. Басқарушы компаниялар – бұл коммерциялық ұйымдар, онда тек кәсіби қызметкерлер жұмыс істеуі керек. Басқарушы –
тиісті сертификаты, лицензиясы немесе сертификаты бар жеке тұлға.
– Өздеріңіз білетіндей, бұдан былай ортақ мүлікті күрделі жөндеуге ақшалай қаражатты барлық үйлердің тұрғындары міндетті түрде жинауы тиіс. Бұл механизм қалай жұмыс істейді?
– Әрбір көп пәтерлі тұрғын үй үшін екінші деңгейдегі банкте күрделі жөндеуге ақша жинау үшін жинақ шоты ашылуы тиіс. Ай сайынғы төлем кемінде 0,005 АЕК құрайды, бұл 2020 жылы бір шаршы метр үшін 13,25 теңгені құрайды. Қолжетімді банктердің тізбесін күрделі жөндеуге кепілдік берудің мамандандырылған қоры айқындайтын болады. Бұл институт тұрғын үй иелерінің күрделі жөндеуге алынған қарыз бойынша қарызын өтейтініне кепіл болады. Егер меншік иелері өз міндеттемелерін орындамаса, қор қарызды екінші деңгейдегі банкке қайтаруға мәжбүр болады.
Үйді күрделі жөндеуге қарыз беру үшін меншік иелері қажетті соманың кемінде 50 пайызын жинақтауы тиіс. Банктің ол бойынша сыйақы мөлшерлемесінің мөлшері салымдар бойынша сыйақы мөлшерлемесінен жылдық 3 пайыздан артық болмауы тиіс.
Маңызды нақтылау – егер жергілікті тұрғын үй инспекциясы үйді күрделі жөндеуді талап ететін көп пәтерлі тұрғын үйлердің тізбесіне енгізген жағдайда, ЕДБ-тен күрделі жөндеуге қарыз алуға болады.
– Мысалы, төтенше жағдай кезінде тұрғындар күтпеген шығындар үшін төлей ме?
– Жаңа заң мақсатты жарна сияқты ұғымды енгізеді. Мысалы, меншік иелерінің жиналысында төтенше жағдай туындаған кезде мәселені шешу үшін қаражат жинау мәселесі көтерілуі керек. Маңызды шарт бар: меншік иелерінің кемінде үштен екісі ақша жинауға дауыс беруі керек. Бұрын бұл іс жүзінде қолданылған, бірақ, заңмен қарастырылмаған.
– Дауыс беруде қандай өзгешеліктер бар?
– Тұрғын үй иелері шешімдерді жалпы дауыс беру арқылы қабылдайтын болады. Сіз оны үш әдіспен өткізе аласыз: меншік иелерінің жиналысы барысында, жазбаша, онлайн режимінде. Дауыс беру форматы туралы шешімді үй кеңесі қабылдайды. Барлық тұрғын және тұрғын емес үй-жайлардың иелері жиналыс өткізілетіні туралы кемінде күнтізбелік он күн бұрын хабардар етілуге тиіс. Кездесу кезінде электрондық пошта немесе ұялы байланыс арқылы немесе хабарландыруды жалпыға қолжетімді жерде орналастыру арқылы жеке хабарлауға болады.
Дауыс берудің бірнеше ережелері бар. Бір иедегі дауыстар саны белгілі бір үйдегі пәтерлердің немесе тұрғын емес үй-жайлардың санына байланысты. Яғни, егер сізде бір пәтер немесе тұрғын емес бөлме болса, онда сізде бір дауыс бар. Егер екіден көп дауыс болса және т.б. Жиналыс барлық меншік иелерінің жартысынан көбі қатысқан жағдайда жарамды деп саналады. Егер пәтер мен тұрғын емес үй-жайлар иелерінің жалпы санының көпшілігі дауыс берсе, шешім қабылданады. Әр жалға алушы басқалардың қалай дауыс бергенін білуге құқылы. Егер қаржылық мәселе көтерілсе, онда барлық меншік иелерінің үштен екісі дауыс беруге қатысуы керек. Жиналыс хаттамасында дауыс бергендердің тізімі, олардың аты-жөні және пәтерлердің немесе тұрғын емес үй-жайлардың нөмірлері көрсетілуі керек. Меншік иелерінің жиналысы жылына кемінде бір рет өткізілуі тиіс. Егер жиналыста дауыс беру мүмкін болмаса, оны жазбаша түрде өткізу керек.
– Айтыңызшы, егер меншік иесі пәтерді жалға берсе, сіз атап өткен міндеттемелерді кім көтереді?
– Пәтердің немесе тұрғын емес үй-жайдың иесі мүлікті жалға бергені туралы үй кеңесіне хабарлауға міндетті. Жалға алушылар үйді таза ұстауға міндетті. Бұзушылық үшін жауапкершілік жалға берілетін пәтердің немесе үй-жайдың иесіне жүктеледі. Сондай-ақ, жалдау шартында пәтердің немесе тұрғын емес үй-жайдың иесі үйді басқаруға қатысу үшін өз өкілеттіктерін бере алады және жалға алушыға дауыс беру құқығын бере алады.
– Аула аумақтарына қатысты өзгерістер бар ма? Кім қадағалайды?
– Жаңа ережелерге сәйкес, жергілікті атқарушы орган үйді орналастыру, пайдалану және күтіп ұстау үшін қажетті барлық жер учаскесінің ортақ мүлік құрамына қосылуын қамтамасыз етуі тиіс. Бұл аумақ бөлінбейтін болып табылады. Егер учаске үйден тыс жалға берілсе және ол оны пайдалануға кедергі келтірмесе, сондай-ақ құрылыс, экологиялық, санитарлық және өртке қарсы нормаларға қайшы келмесе.
